預售屋新手

我是不是也應該跟著買預售屋?

相信大家都有感受到近期房市的買氣不斷升溫,自住的、投資的、湊熱鬧也想投資的,突然間每個人都想買房、每個人都有些“買房需求”,而如果你也正蠢蠢欲動,這篇文章跟你分享自住、投資都適合的買房方式「預售屋」購買一定要注意的5件事、以及真實經驗分享。

週末在台北工作的朋友E帶著老婆小孩回台中,順道跟我們約了吃飯聊天。聊完近況後,朋友說:其實我是想跟你們請教「如何投資預售屋賺錢?」

老公一聽、語重心長地說:其實我覺得這個時間點不適合進場投資預售屋,因為價格都太高。朋友一聽馬上接著問,台中不是比較便宜嗎?那你們當初怎麼買的、買的考量點是什麼?

在我們分享這一路的經驗和心得後,我想也許可以來整理這些年來投資過的預售屋、以及身邊人的購買經驗,希望對想投資預售屋的你會有些幫助。

購屋新手的預售屋購買需知:

1.買預售屋不是絕對賺錢

Sorry!!第一點就打破你的粉紅泡泡了嗎?

但這是真的,不管你有沒有要買預售屋,首先你必須知道:投資預售屋不是一定會賺錢

從我爸媽到我們自己的投資經驗和教訓都告訴我:「買預售屋不見得轉手都能獲利,但是我們往往只看好的一面、並相信別人買都賺錢、沒道理我買不會賺啊!」

事實上,跟買股票的道理一樣,你聽到的都是賺錢的成功例子,賠錢的時候大家都默默不說,以致於常常有“紅單”一轉手就獲利、預售屋賺錢這樣的印象。預售屋買賣就像期貨,賣的是未來的發展和獲利空間,所以你會看到整個建案的形象和氛圍呈現,都是為了勾勒出一幅幅未來的畫面,藉此讓房子與美好的未來連結、從而讓人感到振奮與充滿希望。

沒錯,以前我看預售屋和精美的樣品屋就是這樣的心情!但到現在,我已經對氣勢滂礡的建商、建案介紹影片沒感覺(其實影片都拍得很厲害,而且會被安排坐在影廳般的地方觀看),也對銷售人員的開場白不耐煩(沒辦法啊,周邊發展跟利多題材老是講超久)正因為“預售屋買賣就像期貨”,所以不能只因為建商的包裝跟代銷人員的三寸不爛之舌就輕易下手,因為、未來的轉手跟交屋後的房價可都是自己要負責的啊!

2.低自備款的建案要小心!

「低自備款」、「訂簽到交屋只要xx萬」,近幾年開始出現這種低門檻買房的行銷手法,我個人是很不認同!門檻越低、買預售屋的經濟壓力越小沒錯,但是如果根本沒有能力買房,即使交屋前需要付給建商的錢很少,到了交屋的時候自備款不足,貸款又貸不到足夠金額,難道建商會幫你想辦法?當然不會!到時候可能面臨付違約金的困境,完全得不償失。

對建商和代銷來說,預售屋售出越多越好、最好是蓋好前就完銷,而很多口袋深的建商根本不缺你的錢就能興建,因此才會出現這種超低自備款也能購屋的行銷方式。說實在的,優質的建案根本不會用這種方式賣房子,通常是量體龐大需要大量買方的建案、或是沒什麼太多優點的建案才會這樣賣,這樣的結果通常造成該案第一手有很多投資客或是沒考慮清楚就簽約的買方,可能使得房價處於不安定的狀態。

3.與其挑建材、配備,不如直接鎖定品牌建商

有看過預售建案就會知道,講完了題材跟利多,接下就介紹建築物主體結構(例如SC鋼骨、RC鋼筋混凝土)、戶數坪數規劃、建材使用等建案的細節內容,這部分我覺得也算是代銷的重頭戲,因為如果是蓋在重劃區,建設題材大家都差不多,接下來就是要比誰蓋的美?比誰用的建材高檔了。建築物外觀跟建材當然會跟建案本身的產品定位有很大的關係,但我會說:與其挑建材、配備,不如直接鎖定品牌建商,這點在台中尤其重要。

在台北雖然也有很多知名品牌建商,但是有時候礙於你的生活圈或工作地點附近能選的也不多,還選什麼品牌建商(台北房子夠貴了,若再加上品牌加持,只能有緣再見…)而台中卻不一樣,整體的發展(經濟、人口)和地形優勢(台中沒什麼山,就算有….也很低矮)使得台中相對有較多土地能蓋房子,也造就許多當地品牌建商爭奇鬥豔、能發展至今的都具有相當水準,從庶民住宅蓋到七期豪宅。

所以其實若以我台北人的標準來看,台中的品牌建商蓋的房子都有一定水準,建材配備也是沒有最好、只有更好!所以,鎖定口碑好的品牌建商,即使買的是預售屋也有品質保障並且保值。畢竟,總不可能為了A案廚房配置雙口爐、B案配三口爐來猶豫要選哪一個建案吧(誤)每次代銷滔滔不絕地說他們又配了什麼什麼,到後來我都不是太在意了(預售屋可以客變、所以其實配什麼都不是絕對)

不過呢,知名建商的口碑好與壞可是很重要的,並不是“有名”就好了喔,以後有機會再跟你們分享XD

4.做好最壞的打算再下手

如果你打算在交屋前就換約賺價差,但是到時候可能有一堆人跟你有同樣的打算
如果你選擇交屋,工程款/交屋後的貸款/各項雜支/每月的還款,這些你準備好了嗎?
如果你打算用租金來付房貸,周邊的租金行情跟實際需求都確實掌握了嗎?

 

我會這樣說,其實都是來自我們的真實血淚教訓!也許你心臟比較大顆,或是覺得投資預售屋,不需太多自備款、風險不大,或者深信自己的眼光不會錯。這些我都認同,可是未知的東西就有風險,預售屋不像成屋,所有東西清楚擺在你眼前(ㄟ其實很多時候擺在你面前的也有可能不完全真實啊XD)小至建商當初說好要配給你的免治馬桶品牌從日本變國產、大至漏水、隔音等建築品質問題,這些都是買方所要承擔的風險。

如果房子本身沒問題,社區整體環境、公設也都很滿意,太好了、你買到一個好房子了!只是….當初說好3年後隔壁的老舊房子要拆遷、附近會有商辦進駐、政府的xx建設會蓋好,但如今看來好像跟當初買預售屋的時候差不多,更慘的是,房價根本沒有漲?那還要賣嗎?這時候脫手賣不到好價格沒賺錢不打緊,售出還可能有代辦費、房地合一税等的支出……怎麼跟當初的如意算盤不一樣!!?

所謂「最壞的打算」即來自於無法在預售屋交屋前脫手、於是只能自己承接、並開始負擔每月貸款。

真實案例:
1.投資兼自住不行嗎?

「投資兼自住」這個說法很常聽見,理想的情況就是先自住幾年再出租或出售,並藉出售的房子換屋。朋友安娜和依兒就是用投資兼自住的打算,購入了相同的建案,這建案位在不錯的地點,當初購買的時候建商也提出包括重大建設在內的幾大利多、再加上是品牌建商,因此雖然總價偏高,用預售的方式可以負擔又有機會投資賺錢。

安娜在此之前住過兩個建案,都是住了再賣、再換屋,買下這間建案也是看好周邊發展,看好之後房價會上漲。但這次,因為周邊重大建設的進度延宕、甚至也不知何時會重啟,且當初買預售屋的時間正值房市高點,交屋前賣掉不划算就舉家搬進新家。最後、等了兩年過了房貸寬限期,考慮到每月的房貸超過負擔只好默默搬離社區。依兒的情形也差不多,但她為了承接這個新屋,賣掉原本生活機能、學區更佳的舊屋,她們兩人都沒有因為投資這個建案得到實際的獲利,只能慶幸的是帳面上沒有虧損。(但是搬家跟賣舊屋卻是金錢以外的成本)

2.賣不掉就當包租公、婆也很好

你確定嗎?你買的可是「預售屋」,這意味著在收租金前,你得先完成各項交屋手續,還有「裝潢」這筆大支出,再來還要看當地的租屋需求及租金行情。台灣的房屋市場很奇特,租房的租金行情有天花板、售屋卻可以“無極限“。而且全新的房屋出售跟出租過的房屋再出售,房子的狀態條件就是不同。


5.目前的房價可以出手嗎?會不會買在高點?

這絕對是任何時候想買房的人的萬年問題!
有一段時期,我們一間一間地買(新手不要學),當時心裡當然也閃過:會不會買在高點?的疑惑。

對於『房價』,建商跟代銷當然有各種說法,近幾年一定會被提出來、有關房價上漲的原因如:土地取得成本高(這一定是第一名),建材、人員費用增加(這沒辦法,因為萬物皆漲、唯有薪水不漲),新興重劃區,重大交通建設如捷運、台鐵捷運化,喔~~還有「沒有地了」XD,沒有地的說法跟土地取得成本高、本質上是一樣的意思。

而「利多」題材則包括:OO預定地、商城商圈進駐、XX園區發展預定、某某財團也買下一大塊地未來要蓋總部?、明星學校的學區宅、離機場、高鐵開車只要?分鐘,有沒有覺得好像在哪裡聽過?對啦~你一定聽過,只是、根本不知道是哪一個建案….
利多題材+房價上漲的原因=代銷開價,簡單拆解就是銷售人員會告訴你因為土地成本高、這裡以後會發展、會漲價所以現在要賣你這個價,你趕快先買以後才有機會賺錢喔。

聽起來,是不是很合理?但是你內心又遲疑了、還是不確定「這個房價真的不會買貴嗎?」

讓我再來分享一個真實案例。
2012我們因緣際會看了一個位在新莊頭前重劃區的預售屋建案,當時開價4字頭、我們雖然也驚訝於這個價位,但是當時新莊副都心的發展已然成形,密集發展只是時間的問題,但是正副都心房價更高,而這個位在未來環狀線(對,就是老柯跟老侯最近在爭?的那條線)的捷運宅,正是符合我低總價、走路可以到捷運的夢想家啊!

我們真的下訂了,但後來沒有買。當時的原因是因為長輩覺得太小、附近什麼也沒有(其實是要走到舊市區)、而我們又發現台北市邊邊的關渡新成屋房價竟也是4字頭!(後來真的買在關渡,這又是另一個故事了)

8年過去了,當初沒有買的這個建案如何了呢?一起來瞧瞧XD

一方林映
資料來源:樂屋LEJU

當初4字頭的開價,以上面這個數據變化來看,如能在房價高點的時候脫手、是有一定獲利的,但前提是必須持有一段時間才能等到適當的時機,而如果有掌握到第一手的預售價格資訊,遇到房價下跌的時候也能有機會以較低的價格入手。

這個故事想告訴你的是,儘管當初看起來有各種利多(8年了、環狀線才蓋好,而且聽說很難搭)和發展前景,也不代表就會照著建商給的劇本走下去。

所以,我該買預售屋嗎?

好的,我們又回到這個最初的起點了,那就是,究竟該不該買(投資)預售屋呢?

其實買預售屋還是有很多優點的,例如:按進度繳款,存錢+買房同時努力、也是很多長輩認爲的「強迫儲蓄」的方法,看預售屋從無到有、會對房子更有認同感;還能入住全新的房子,預售屋大多可以客變、房子可以更接近你理想的家的樣子。

綜合多年的實戰經驗(誤),我認為買預售屋如果參考以下原則,可以大大降低風險:

1+1原則
無論你現在住的房子是自住還是出租,你可以在熟悉或看好的(掌握度越高越好)區域開始物色適合的物件,而這個物件要符合‘現在的你“需要的、或是未來三年你需要、想換屋搬過去的,以此條件找到的理想物件,即使你因為某些原因沒有自住,相信要出租或出售都不困難,而萬一你租不到好價格也賣不到好價格,那你就….自己住吧!

低總價+需求原則
如果,以上你的投資順利還想加碼,我會建議找”一定有居住需求“地區的低總價物件,理想的情況是:近工作機會多的小坪數、低總價房屋。你說每個地方都有居住需求啊!錯!那是雙北才是。雙北以外的地方,會有外來人口移入的地方、幾乎都是工作機會所在區域。(不然來台中幹嘛?)選擇一定有租屋需求的地方,才能確保你加碼投資的這間不會變成燙手山芋!並且讓租金cover每月房貸支出(傳說中的租客幫房東繳貸款)

其實最穩健的投資方法是「一間繳完再買下一間」,我爸每次都語重心長地這麼說。真的也有人做到了,老公一個”單身未婚的多金同事“就是這樣繳完一間再買下一間、他的每間房子都是紮紮實實在幫他賺錢。

最後,如果你跟我一樣愛看房、買房(我的目標是可以一直買^^),即使短期內沒有要入手預售屋,我仍建議可以鎖定特定、熟悉的區域,留意該區的預售屋建案,多參觀多了解、聽聽代銷怎麼介紹、建案的賣點跟利多是什麼,如此未來成屋後仍然可能在合適的時機入手,到時因為你掌握到第一手的預售價格,不怕被房仲話術干擾,有機會以合理甚至划算的價格入手觀望已久的物件。

感覺我說了很多建商壞話,以後可能接不到建案業配了(遮臉)但買房是大部分人的人生大事,即使是投資也有風險,希望大家都能謹慎思考評估、並找到自己理想的好房子!

投資一定有風險,買房投資有賺有賠、下訂前請先看看自己口袋